ルメスト西新宿店のブログ

不動産の売却について③

2022-09-24

媒介契約について

媒介契約の種類

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

★専属専任

　・指定流通機構への登録義務　5営業日以内

　・販売状況の報告義務（定期連絡）　1週間に1回以上

　・複数業者との契約　NG

　・売主様自ら発見した相手との取引　NG

★専任

　・指定流通機構への登録義務　7営業日以内

　・販売状況の報告義務（定期連絡）　2週間に1回以上

　・複数業者との契約　NG

　・売主様自ら発見した相手との取引　OK

★一般

　・指定流通機構への登録義務　登録義務なし

　・販売状況の報告義務（定期連絡）　報告義務なし

　・複数業者との契約　OK

　・売主様自ら発見した相手との取引　OK

定期的な連絡

実施した販売活動内容やHPのアクセス数、買主様からのお問い合わせ状況等を

文書またはメールにてご報告します。

尚、当社においては一般媒介契約においても定期連絡を実施しております。

レインズの仕組み

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているネットワークシステムが「レインズ」です。

レインズを運営している不動産流通機構に会員登録している不動産会社が、不動産物件情報をレインズに登録すると、多くの取引関係者がリアルタイムに情報交換を行うことができ、不動産をお探しの多くのお客様に紹介をすることができます。

物件状況等報告書・設備表の記入

・物件状況等報告書

　売却する物件の建物・土地・周辺環境等について売主様が知っている事柄を買主様にお伝えするための資料です。

　雨漏り

　境界について

　シロアリの害

　マンション管理に関する事項等

　給排水管、排水桝の故障

・設備表

　売却する物件の設備の有無や状況、どのような状態で買主様に引き渡すかをお伝えするための資料です。

　給湯関係

　空調関係

　水廻り関係

　その他設備等

建物状況調査

2018年4月の宅地建物取引業の改正により、宅地建物取引業者との媒介契約書に「建物状況調査」のあっせんの有無が記載されております。

適宜、弊社より業者をあっせんすることが可能です。

不動産の売却について②

2022-09-24

売却不動産の事前調査内容

売却したい土地や建物について、売却予定不動産およびその周辺環境、法令による制限や権利関係等を様々な角度から調査を行います。
事前調査を行うことで、売却金額もより具体化します。

（調査内容）

・権利関係の調査

⇒法務局　　所有権、抵当権※1、賃借権、地上権、地役権等に関する調査

・法令上の制限に関する調査

⇒建築基準法、都市計画法等に関する調査（建築確認、道路、都市計画等）

・利用可能な設備

⇒上・下水道の前面道路および敷地内配管の調査

　ガスの前面道路配管等に関する調査

　電力の状況等の調査

・マンションの場合／管理状況の調査※2

⇒管理形態、管理方式、管理費・修繕積立金の変更、建物修繕、管理規約・使用細則等

※1 抵当権が設定されている場合は、借入金の残高を確認させていただき、ご返済の可否を確認します.

※2 調査に関しては、売主様のご協力が必要になります。当社が調査するにあたって、委任状やその他の手続きが必要になることがあります。

価格・販売方法のご提案

売主様のご希望に沿った「安心」「安全」な取引を行うため、売却予定不動産の事前調査結果を基に、多くの蓄積データと日々変化する市況を慎重に検討した上で価格と販売方法をご提案いたします。

不動産の売却について①

2022-09-09

希望条件の整理

希望条件をまとめるポイント

「不動産売却」を考えられた事情やスケジュールによって、ご売却方法は変わってきます。

理想に近い形で売却を進めるためにも、希望条件を整理しましょう。

整理をすることで、判断に迷う際に立ち戻ることができます。

希望条件の種類

①売却の目的

・買い替えのため

・資産整理

・相続等

・その他（転勤等）

②売却方法

・期間を重視して売却をしたい

・価格を重視して売却をしたい

・近隣の方に知られないように売却をしたい

③引渡し時期

・できるだけ早くしたい

・期日が決まっている

・特にまだ決まっていない

④売却の金額

・売却希望金額がある

・現在の借入残高分は確保したい

・具体的な金額はイメージできない

諸費用

不動産売却にかかる諸費用と手取り金額の目安

売却金額　－　諸費用　＝　手取り金額

諸費用の内訳

①媒介報酬（仲介手数料）

（売買価格×3.3％）＋66,000円

※売買価格が400万円を超える場合

②売買契約時の印紙代

売買価格によって異なります。

③登記関係費用

抵当権等の抹消登記費用・司法書士報酬等。

④測量費用

土地・戸建取引で必要になる場合があります。

また、境界標の有無、敷地面積等により費用が異なります。

⑤引越し費用

荷物の量や引越し先の距離によって異なります。

⑥建物解体費用

取引条件等により必要となる場合があります。

また、費用は建物面積等諸条件により異なります。

⑦所得税・住民税

マイホームを売却し、譲渡益が出た場合に課税されます。

税率は短期所有、長期所有により異なりますが、

3000万円の特別控除が利用できる場合があります。

★税金に関するサポートについては弊社提携の税理士のご紹介が可能です★

不動産相続について

2022-09-06

弊社提携税理士の紹介が可能です。不動産に関する遺言や家族信託をはじめとした、税務関係の業務をご依頼いただける。

★認知症対策が可能な家族信託や面倒な不動産相続についてもご相談ください★

不動産に関する遺言や家族信託をはじめとした税務関係の業務もご依頼いただけます
家族関係が複雑になっている今日では、資産や不動産の相続が原因でトラブルになることも多いようです。「譲りたい不動産を譲りたい相手に」、そう思うことはごく自然なこと。しっかりとした手続きをしておきましょう。

そういった相続のトラブルを防ぐために最適な遺言や親族信託、家族信託をはじめとした税金関係は複雑なものが多いため、しっかりと相談に乗ることができ、提携税理士も紹介することができる弊社に、是非ご相談ください。その前にまず、「家族信託」「遺言」「不動産相続」など、難しい言葉について簡単にみていきましょう。

★認知症による資産凍結対策も可能！遺言や成年後見制度では難しいことも可能にする「家族信託」とは？★

あまり聞き慣れない「家族信託」は、平成18年12月の信託法の改正で利用しやすくなったことから、ゆっくりと広がりを見せている制度です。まだしっかりと浸透していないこの家族信託ですが、実は、遺言や成年後見制度では難しいような細かい指定も盛り込むことができます。例えば、

・○○が亡くなったときには△△に
・○年後に
・○年間
・○○した場合に

といった内容です。つまり、遺言のように効力の発生日が死亡後である必要はなく、契約内容によっては契約してすぐに受託者（管理を任された者）が、財産管理などをおこなうことができます。このことから、認知症による資産凍結対策も可能と言われていますが、では、成年後見制度とはどのように違いがあるのでしょうか？

★家族信託と成年後見制度との違い★

家族信託と成年後見制度との違い

成年後見制度には2種類ありますが、どちらも、被後見人（認知症や精神障害によって判断能力が十分ではない人）の財産を守るためにあります。そのため、被後見人が介護施設に入居する、病院で治療するといった費用を捻出するために財産を管理することが本来の目的になります。つまり、原則、後見人（財産の管理を任された人）の自由に財産を使ったり、処分したりすることはできないとされています。もちろん、不動産も財産のひとつです。こういった縛りがなく、契約内容の範囲内で自由に財産を管理、処分することができるのが、家族信託という制度になります。また、家族信託は、成年後見制度のように毎月お金がかかることもなく、毎年家庭裁判所へ決められた内容を報告する義務もありません。もちろん、認知症と診断され、資産を凍結されてしまうという心配もありません。

★いろいろ悩んだときは遺言という選択肢も念頭に★

悩んだ時の選択肢

たくさんメリットのある家族信託ですが、委任者（財産管理を任せる側）や受託者（財産管理を任される側）が、家族信託を結んだことを誰かに話し、それがトラブルや怨恨につながるケースもあります。揉め事にならないためには、こういった手続きをおこなったことは誰にも話さないということが理想ですが、人の口まで封じることはできません。受託者と考えている人が誰かに話してしまう恐れがある場合には、遺言という選択肢もあります。遺言に書かれた内容の発生は死亡日からにはなりますが、生きている間にトラブルや揉め事に巻き込まれ、悲しい思いをするよりは良いかもしれませんね。

★家族信託をはじめとした税務関係の業務などについてもご相談ください★

税務関係の業務などお気軽にご相談ください

お客様だけでは悩んでしまうような、遺言や家族信託についての相談はもちろんのこと、家族信託をはじめとした税務関係の業務についてもご相談いただけます。弊社では提携税理士を紹介することもできますので、お客様の悩みをできるだけ取り除き、希望されている形や、それ以上にお客様にメリットにつながる提案をさせていただくことが可能です。

リフォームでお家の中を綺麗に一新しませんか？

2022-09-05

お家の「困った」を不動産の「プロ」がリフォームで解決します！

★リフォームでできること★

おうちの中をステキに一新！おうちの「困った」をおうちの「プロ」がリフォームで解決！私たちがお手伝いいたします！きっとご納得のいくプランを得られることでしょう！

　　　　　　　　　　　　　空間プランのお手伝い

　　　　　　　　　　　　　消費選びのお手伝い

　　　　　　　　　　　　　リフォームの進め方のアドバイス

　　　　　　　　　　　　　　概算費用・工事工程のアドバイス

魅力を最大限アップさせる秘密

リフォーム・リノベーションの最大の魅力は、自分好みに自由に設計できることです。が、この「自由に設計できる」ことが最大の弱点でもあり、諸刃の剣のような側面を持っています。「何もかも自由でいいですよ」となると、少し戸惑いますよね。部屋の間取りを生かしたリノベーション後のイメージは簡単なようで難しく、特に配色や水まわりについての後悔も多いようです。「せっかくリフォーム・リノベーションをするなら、最大限魅力的な部屋作りをしたい」そう考えているお客様のために、弊社ではリフォーム専門業者を同席させることを可能にしています。

★リフォーム専門業者を同席させたほうが良い理由★

リフォーム専門業者を同席させた場合は下記のメリットがあります。

リフォーム・リノベーションに関する的確なアドバイスを受けることができる

リフォーム・リノベーション後の部屋のイメージについても相談できる

施工に関する細かい打ち合わせをすることができる

施工前の配管の位置や構造などから出来ないことを導き出してくれる(事前にお客様の自宅に訪問している場合)

★予定している予算で賄うことができるのか？★

リフォーム専門業者は日々、さまざまなリフォームやリノベーションに関わっているため、的確なアドバイスを受けることができます。具体的には、下記のようにどちらも費用に関わる、とても重要な項目です。施工する商品を選ぶとき、つい夢中になってグレードアップしてしまうこともありますし、予算を気にせずに選んでしまうこともあります。そんなとき、ある程度のリノベーション費用が分かれば、リフォーム専門業者にアドバイスをもらい、予算内で収まるよう考え直すことができます。予算にゆとりのあるお客様はそんなに多くはありません。遠慮なく、リフォーム専門業者に予算を伝えてください。

本当にリフォーム・リノベーションが必要なのか？

予定している予算で賄うことができるのか？

★本当にリフォーム・リノベーションが必要なのか？★

リノベーションという言葉自体はよく耳にするものの、リフォームとの違いについてご存知の方は多くないようです。リフォームというのは、古くなったキッチンやトイレなどの水まわりを取り替えたり、壁紙を張り替えるなど、老朽化してしまった建物の性能を建築当時に近づけるための修繕。リノベーションは、快適に暮らすために壁を壊して間取りを変更するなど、住みやすさや機能性を向上させるためにおこなう、大規模な改修のことです。専門業者の意見を取り入れながら、・本当に大規模な改修が必要なのか？・リノベーション以外に方法はないのか？なども検討し、実現させたい部屋のイメージに近づけてみませんか？リフォーム専門業者を同席させることにより、そのお手伝いが可能です。

★施工前の配管の位置や構造などから、できないことを導き出してくれる★

事前にお客様の自宅へ訪問させていただければ、家の現状を把握することができます。そして、施工前の配管の位置や構造などから、できないことを導きだすことができます。
例えば、壁や柱を抜いてしまって間取りを変更したい場合でも、配管の位置や構造が原因で、そういった施工が難しい場合もあります。こういったことは素人には分かりづらいため、リフォーム専門業者のようなプロの目線でアドバイスしてもらえると有難いですね。
また、難しいことを早い段階で知っておくことで、無駄にショールームに足を運ぶこともなく、「できること」に沿った商品選びをすることが可能です。